Besiktningen är beställarens leveranskontroll, och entreprenörens kvitto på att jobbet är klart.
BYGGLEDARNA HUSKONTROLL AB - Besiktar entreprenader
Entreprenadbesiktning (Slutbesiktning)
En entreprenadbesiktning är en kontroll att beställaren har fått den byggnad som avtalats i kontraktshandlingarna.
Enligt AB04 7§13 innebär en besiktning ”att med noggrant iaktagande av parternas rätt undersöka i vad mån entreprenaden uppfyller kontraktsenliga fordringar”. Den som utför besiktningen skall därför lägga eget ”tyckande” åt sidan, och utföra besiktningen med grund endast i parternas avtal. Förutom kontraktshandlingarna utgör ändringar och tilläggsarbeten samt övriga förhållanden som man enats om efter kontraktskrivandet underlag för ”kontraktsenliga fordringar”. För att kunna utföra sitt uppdrag som besiktningsamn bör samtliga handlingar som rör uppdraget tillsändas besiktningsmannen i god tid, så att denne hinner sätta sig väl in i handlingarna.
Enligt AB04 7§8 utses besiktningsmannen av beställaren. När besiktningsmannen är utsedd kallar denne till besiktning. Det är klokt av båda parter att se till att handlingar som stöder parternas krav och påvisar relevanta förhållanden, tillsänds besiktningsmannen. Sådana handlingar kan till exempel vara, beställningar av ändringar och tilläggsarbeten, byggmötesprotokoll samt andra handlingar som klargör ett visst förhållande.
BYGGLEDARNA HUSKONTROLL AB utför besiktningar av entreprenader med besiktningsmän som är godkända av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) och är ansvarsförsäkrade.
”Vid slutbesiktning skall besiktningsmannen godkänna entreprenaden” – AB04 7§14
Entreprenaden skall godkännas om fel av större omfattning och betydelse ej föreligger. Om besiktningsmannen – han ensam avgör frågan – anser att de förekommande felen är för många och väsentliga, skall han förklara entreprenaden som icke godkänd. Många små fel, eller ett väsentligt fel, kan alltså leda till underkännande av entreprenaden. Om entreprenaden underkänns skall fortsatt slutbesiktning föreskrivas. Som byggherre, har du rätt att i utlåtandet få med noteringar även över sådant som besiktningsmannen ej anser utgöra fel.
En slutbesiktning skall avslutas med ett slutsammanträde
Vid slutsammanträdet skall parterna vara närvarande, och det är nu som besiktningsmannen förklarar om entreprenaden godkänns eller ej. Beslutet meddelas parterna muntligen vid slutsammanträdet, för redan samma dag klockan 24:00 inträder rättsverkan av en godkänd entreprenad.
- Entreprenaden är avlämnad, ansvar för skador övergår från entreprenör till beställare.
- Entreprenadtiden upphör, arbetsområdet övergår till beställaren. Entreprenörens rätt att vistas på området bestäms härefter av beställaren.
- Garantitiden börjar löpa.
- Preskriptionsfrister avseende skadeståndskrav och fakturering startar.
- Rätt till fakturering av slutlikvid inträder.
- Säkerheterna sätts ned eller återställs.
Besiktningsmannen skall upprätta ett skriftligt besiktningsutlåtande (inte protokoll) som undertecknas och tillsänds parterna. I utlåtandet skall förhållanden som rör besiktningen antecknas, jämte fel. AB04 anger en komplett förteckning över innehåll som skall återges i ett besiktningsutlåtande. Innan ett fel eller en anmärkning noteras i utlåtandet skall parterna få tillfälle att yttra sig.
Fel som antecknats i besiktningsutlåtandet skall normalt vara avhjälpta inom två månader efter slutbesiktningen.
Produktionsanpassad Besiktning (PAB).
Produktionsanpassad besiktning genomförs kontinuerligt under byggtiden enligt en besiktningsplan som fastställs i början av projektet. BYGGLEDARNA HUSKONTROLL AB utför PAB som resulterar i att en kedja av förbesiktningsprotokoll föreligger så att entreprenören har möjlighet att avhjälpa fel under entreprenadtiden. Detta leder till att man kan uppnå ”Noll Fel” vid slutbesiktningen av entreprenaden. PAB omfattar byggnadsdelar som senare blir inbyggda och sålunda skulle vara svåra att bedöma vid en slutbesiktning. PAB sparar pengar eftersom avhjälpningskostnaden är lägre när all utrustning finns på plats, samt att entreprenaden kan avlämnas till beställaren i rätt tid och utan fel.
Det finns mycket att vinna i att kombinera ett uppdrag för produktionsanpassad besiktning, med KA uppdraget. Som KA närvarar man vid kontroller under byggtiden samtidigt som man stickprovsmässigt följer upp entreprenörens stickprovskontroller. Att kombinera detta med ett besiktningsuppdrag ger ekonomiska fördelar eftersom man genom en begränsad extra insats kan utför a besiktningar på delar av entreprenaden under byggprocessen.
Samordnad Provning
Samordnad provning utförs för att säkerställa en sekvens av funktioner som är beroende av samspel mellan flera system. Till exempel, avstängning av ventilation då brandlarmet löser ut, upplåsning av nödutgångar, utlösning av släckmedel samt larmning. Uppstart av reservkraft vid strömavbrott. BYGGLEDARNA HUSKONTROLL AB utför planering och genomförande av samordnad provning.
Garantibesiktning
Efter godkänd slutbesiktning, börjar den två-åriga garantitiden. En garantibesiktning måste utföras innan garantitiden går ut. Det är klokt att planera in garantitiden till en dag, ett par veckor innan garantitiden går ut. Ersättningen till besiktningsmannen betalas av den part som påkallar besiktningen. Byggaren och fastighetsägaren bör båda kallas till besiktningen, oavsett vem som är påkallande part.
Syftet med en garantibesiktning är att undersöka vilka fel och brister som uppkommit, eller visat sig, under garantitiden. Normalt ingår inte att beakta arbeten som kvarstår från slutbesiktningen. Parterna kan dock enas om att man tar med detta. Som fastighetsägare, har du rätt att i utlåtandet få med noteringar även över sådant som besiktningsmannen ej anser utgöra fel. Det går dock inte att få med fel som fanns vid slutbesiktningen, men ej blev noterade. Därför är det viktigt att få med alla fel vid den noggrant genomförda slutbesiktningen.
Under garantitiden har entreprenören bevisbördan. Ifall beställaren påtalar ett fel, måste entreprenören låta åtgärda det, eller så måste han bevisa att han inte är skyldig till felet. Vid entreprenader för enskilda konsumenter, gäller efter garantitiden en så kallad ansvarstid från två år efter godkänd slutbesiktning, till tioårsdagen. Efter garantitidens utgång går bevisbördan över till beställaren, normalt gäller även att entreprenören endast är ansvarig för fel efter garantitiden, ifall de beror på vårdslöshet. Den allmänna preskriptionstiden för ansvar vid byggentreprenader är 10 år. Efter 10 år kan man således inte ställa entreprenören till svars för fel.