Archive for the Category » Nyheter «

Sedan några år tillbaka ställs krav på att tätskiktets ånggenomgångsmotstånd ska vara större än en miljon sekunder per meter.
Kraven på tätskikt är eniga enligt Boverkets byggregler BBR,  Golvbranschens våtrumskontroll GVK och Byggkeramikrådets Byggregler Våtrum BBV.

Trots detta uppkommer i vissa fall problem med läckage och fuktskador. Hur kan det komma sig?

I de flesta fall är det inkompetenta entreprenörer som åtar sig arbeten till privatpersoner som utfört dessa läckande våtrum.
Den som utför tätskiktsarbeten skall vara våtrumscertifierad. Att inte ha certifikat eller ha en dålig ursäkt till varför man inte kan uppvisa detta är en ”köp inte” signal lika stor som klockorna i Notre Dame!
Nåväl, du har använt en våtrumscertifierad entreprenör och drabbas ändå av en skada, hur kan det komma sig?

Skadorna vi har sett i fält är oftast i anslutning till det nedersta kakelskiftet och beror främst på att fogen mellan golv och väggar i duschzonen är felaktigt utförd. Fogen skall medge att vatten som trängt in bakom kaklet skall kunna komma ut. Fogen skall vara utförd som hårdfog, och aldrig vara av silikon. Även då hårdfog använts har i vissa fall skador konstaterats, där så har skett har kakelplattorna legat an emot golvets tätskikt, och således monterats före golvets klinkerplattor, med otillräcklig uttorkningsmöjlighet som följd. Ännu en skadeorsak är att konstruktionen har spruckit i golvvinkeln med läckage som följd.

Vad innebär egentligen kravet på en miljon sekunder per meter? – Jo vattenånga skall inte kunna diffundera genom materialet med en hastighet överstigande en miljon sekunder per meter. Låt oss säga att vi har ett tätskikt som är 0,2 mm tjockt, det är alltså 1/5000 del av en meter. Då blir tiden som tätskiktet håller emot 1/5000 av en miljon, 1 000 000 / 5 000 = 200 sekunder eller 3 minuter och 20 sekunder.
Långsamt men säkert diffunderar vatten över i väggen. Eftersom utrymmet bakom det nedersta kakelskiftet torkar mycket långsamt, det kan ta 6-8 timmar vid korrekt utförande, tillförs fukt till materialen i samband med varje duschning. Låt oss då se på vilken fuktbelastning vi kan få i en familj med två vuxna och barn, en pojke på 17 år och en flicka på 15 år. Hela familjen duschar på morgonen mellan klockan 06 till 08. Därefter kan duschen successivt torka ut till kl 15 då dottern kommer hem ifrån skolan och duschar. På kvällen duschar var och en i familjen en gång till mellan kl 21 och 23. Duschen får ingen möjlighet att helt torka ut, och fukttillförseln till väggen pågår dygnet runt.
I de fall där fogen i golvvinkeln utförts med silikon kan vatten bli stående bakom nedersta kakelskiftet vilket medför att ett visst vattentryck belastar golvvinkeln.

Ett sätt att minska fukten i väggen är ifall förutsättningar anordnas för att fukten skall kunna torka ut på baksidan av väggen. I konstruktioner av murverk sprids fukten ifrån golvvinkeln ut genom att den sugs upp i stenen och sedan kan torka ut över en stor yta. Men i regelväggar med en tunn skivkonstruktion (även ifall våtrumsskivor använts) koncentreras fukten till en liten volym vilket främjar skador och mikrobiell tillväxt. Skivväggar kan dock förbättras genom att luften i väggutrymmet tillåts cirkulera genom att ventilation anordnas vid golv och takvinkel på väggens torra sida. Vid placering av duschhörnor mot ytterväggar kompliceras konstruktionen av att ytterväggens insida har en diffusionsspärr, som i vissa fall tas bort vid duschen. I dessa fall beror utvecklingen av en eventuell skada av hur väl ytterväggen tillåter fukten att vädra ut. Med tanke på våra allt mer täta och välisolerade hus minskas förutsättningarna för att detta skall fungera.

Våtrum i bostäder är en komplicerad konstruktion och det är således många faktorer som skall vägas samman och tas i beaktande för att skador skall undvikas.
Ett sätt som diskuteras är att förse våtrum med en omgivande dränerad luftspalt. Ett annat sätt är att helt överge skivväggarna till förmån för massiva konstruktioner (murverk). Den som lever får se.

Vi har fått flera frågor angående bakfall i våtrum, som ej upptäckts vid en överlåtelsebesiktning (gjord av annat besiktningsföretag).
Boverkets byggregler och våtrumsreglerna (BBV, GVK, BKR) är samtliga överens om att bakfall ej får förekomma i våtrum.

Vid överlåtelsebesiktning genom Byggledarna Huskontroll AB har vi valt att spola golvet kring golvbrunnen vid dusch eller badkar, för att kontrollera ifall golvfall i våtrum är korrekta.
Bland andra besiktningsmän är det vanligt att man väljer att inte spola golvet i våtrum.

Rekommendationer för hur besiktning vid fastighetsöverlåtelse skall gå till ändrades för ca 2 år sedan. Tidigare hade de flesta besiktningsmän för vana att spola vatten på golvet för att kontrollera fall.
Eftersom besiktningen är en okulärbesiktning menade man från juridiskt håll att det är olyckligt att vissa spolar och andra inte, eftersom det innebär att kunderna får olika tjänster utförda, samt att det blir oklart vad som är normal praxis.

Rekommendationen från vårt branschförbund blev att inte spola. Istället skall man ställa frågan till säljaren ifall fall i våtrum är sådant att vatten ej blir kvar på golvet.

Under de senaste två åren har det uppkommit ett par fall då bakfall förekommit. Trots att säljaren intygat att fallen var okej. Rättsläget har enligt inkopplade jurister varit lite svajigt ifall säljaren kan ställas till svars för bakfall. Inget prejudikat finns ännu, men förlikningsfall har förekommit.
Som skäl till att man valt en förlikning anges att det varit osäkert ifall en köpare skulle ha kunnat drivit målet till tingsrätten och vinna framgång. I vilken utsträckning en hussäljare skall kunna bedöma ifall golvfall är korrekta är osäkert.

För att inte våra kunder skall hamna i limbovärlden avseende säljarens ansvar för utfästelser om golvfall, har Byggledarna Huskontroll AB beslutat att fortsätta spola golvet kring golvbrunnen vid badkar och i duschzon, och ange just detta i våra besiktningsutlåtanden i samband med överlåtelsebesiktning.

När man anlitar en besiktningsman tycker man nog att det är självklart att denne är oberoende i relation till parterna i överlåtelsen. Tyvärr är det inte alltid på det viset.
Byggledarna Huskontroll AB har aldrig och kommer heller aldrig betala ut provision till någon part i en fastighetsöverlåtelse. Vi är och förblir ett opartiskt besiktningsföretag!

De stora mäklarkedjorna har ofta olika avtal där en premie betalas mellan besiktningsföretaget och mäklaren. Eller så finns överenskommelser som styr hur besiktningen skall gå till.
SVTs Uppdrag Granskning tog upp ämnet den 16 november 2011 ( länk till programmet )

En kontakt med eller via en mäklare får aldrig betyda påverkan på besiktningsuppdraget eller utlåtandet (protokollet).
Byggledarna Huskontroll AB utför ofta uppdrag på rekommendation från mäklare. Rekommendationerna grundar sig på att vi håller en hög kvalité på våra besiktningar. Vilket för mäklaren innebär raka puckar och att det sällan blir problem mellan köpare och säljare.

Alla parter tjänar på att affären blir schysst, och att eventuella fel kommer fram i ljuset i samband med köpet.

Vi har aldrig och kommer heller aldrig betala ut provision till någon part i en fastighetsöverlåtelse.
Byggledarna Huskontroll AB är och förblir ett opartiskt besiktningsföretag!

När det gäller fastighetsöverlåtelser styrs affären av juridiken i Jordabalken. En överlåtelsebesiktning bör alltså med vissa begränsningar matcha kraven i Jordabalken.

Rättspraxis ger vid handen att en Jordabalksbesiktning eller Överlåtelsebesiktning bör ha bäring på de lagregler som gäller för ansvar vid fastighetsöverlåtelser.
Vissa besiktningsföretag och aktörer har inte de intentionerna, och har därför kommit på egna namn som ”Försäkringsbesiktning”, ”Varudeklarerat” eller ”Trumfmärkt”.
I dessa fall är matchningen mot Jordabalken bristfällig, och köparen och säljaren kan hamna i en besvärlig sits ifall en tvist uppstår.

Vissa inskränkningar är tillåtna att göra i en överlåtelsebesiktning, så länge de redovisas i besiktningsvillkoren. Detta kan exempelvis vara sådant som går utanför byggnaderna, som ett enskildt avlopp. Men även sådant som inte är åtkomligt, en torpargrund utan lucka eller andra inbyggda delar. Normalt är till exempel att inga förstörande ingrepp görs, eller att man endast gör en byggnadsteknisk besiktning.
Besiktningsmannen utgår ifrån okulära indikationer, sådant som man kan se, lukta, känna eller dra slutsatser av.
Normalt innebär detta att köparen har en del saker som återstår på sin ”Undersökningsplikt” även fast man låtit göra en besiktning.

För att utöka besiktningen görs i vanligtvis fuktindikeringar och fuktmätningar. Ifall besiktningsmannen är utbildad på området så kan en okulär kontroll av El- och VA-installationen ingå. Dock provas inga funktioner eller maskiner vid en normal besiktning. Istället får säljaren svara på frågor ifall vitvaror, eldstäder och värmesystem fungerar.

Köparen kan genom ett luddigt formulerat besiktningsutlåtande i kombination med en försäkring vaggas in i tron att huset är i gott skick, och att eventuella fel ersätts via försäkringen.
Säljaren tycker besiktningen var bra eftersom inga allvarliga fel påtalades, och dessutom så är han ju i tron att han är skyddad emot ”dolda fel” via försäkringen.
Verkligheten är full med exempel där varken köpare eller säljare har glädje varken av besiktningen eller försäkringen.

Exempel ur verkligheten: På en fastighet gjordes en så kallad försäkringsbesiktning inför försäljningen. Fastighetsaffären görs upp och besiktningsutlåtandet bifogas som en del i kontraktet.
En försäkring tecknas för att ”skydda” säljaren och köparen. Ur de finstilta villkoren framgår att försäkringsbesiktningen främst är till för att kontrollera risker inom ramen för försäkringen - inte överlåtelsen!
Efter tillträdet finner köparen att duschrummet är fuktskadat. Flera plattor är lösa och en fuktmätning ger höga värden. Köparen känner sig lurad och framställer krav emot säljaren.
Säljaren anmäler skadan till försäkringsbolaget. Försäkringsbolaget tar på sig skadan. Köparen tar in offerter, och en byggfirma åtgärdar skadan. Försäkringsbolaget menar dock att man endast ersätter skadan på byggnadens konstruktion, och betalar ut ett mindre belopp, i princip bara för att byta golvspånskivorna och ett par reglar. Eftersom tätskiktet bröts behövde hela duschrummet göras om. Kostnaderna uppgår till över 200 000.- kronor. En juridisk tvist uppstår och så småningom förlikas parterna (tvisten löses utom domstol).
Säljaren fick betala 125 000.- kronor och resterande belopp fick köparen stå för. Ingen av parterna gick skadefria trots att man gjort en besiktning och tecknat en försäkring.

Hade man i ovanstående fall utfört en överlåtelsebesiktning så är chansen stor att man hade kunnat lyfta fram riskerna med duschrummet på ett konkret sätt, eller i alla fall påtala risken för en fuktskada då man antagligen hade upptäckt de lösa plattorna.
Vid en genomförd Överlåtelsebesiktning kan man efteråt lägga till en försäkring emot ”Dolda fel” ifall man önskar. Besiktningen utgår då ifrån parternas ansvar vid överlåtelsen, inte ifrån försäkringen.

ABS 09 – avtal för småhusentreprenader åt privatpersoner

För att hantera ändringar i konsumenttjänstlagen som bland annat innebär att lagen blir tvingande i alla konsumententreprenader har Sveriges Byggindustrier (BI) tillsammans med Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund med flera tagit fram ABS, Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, den senaste versionen är ABS 09.

Den viktigaste nyheten i konsumenttjänstlagen är en bevisregel som säger att vad konsumenten påstår om priset, arbetets omfattning, tiden för betalning och tiden för arbetenas slutförande gäller om inte annat framgår av ett skriftligt avtal Inte minst för entreprenören blir det därför viktigt att noga reglera dessa poster i avtalet.

Andra viktiga nyheter i lagen är att slutbesiktning skall hållas om någon av parterna begär det, att konsumenten får rätt att hålla inne 10 % tills entreprenaden godkänts och att entreprenaden skall anses felaktig om ett förhållande som i lagen definieras som fel visar sig inom två år efter det att entreprenaden godkändes, eller om slutbesiktning inte har gjort, inom två år efter det att arbetena avslutats.
Lagreglerna och ABS 09 gäller vid nybyggnad och tillbyggnad av en- och tvåfamiljshus (även fritidshus).
För ROT-arbeten bör ”Hantverkarformuläret” användas.

Avtal och blanketter att ladda-ner
Avtalstext ABS 09
Blankett för entreprenadkontrakt
Blankett för tilläggsarbeten

Vi är glada och stolta att kunna erbjuda kompletta paket för besiktning av hus, i kombination med säljarförsäkring. Paketen riktar sig till mäklare och privata hussäljare som vill ha en försäkring mot krav om ansvar för så kallade ”dolda fel”. Allt fler tecknar försäkring för säljare avseende fel i fastighet vi är glada att kunna fylla ett behov som finns vid allt fler fastighetsöverlåtelser.

Bakgrund Som säljare av en fastighet bör man vara medveten om att man har en ansvar för dolda fel i fastigheten och kan drabbas av ersättningsskyldighet gentemot köparen under en tioårsperiod. Under den tiden kan köparen komma och kräva nedsättning av köpeskillingen om det framkommit något fel som köparen inte haft anledning att räkna med hänsyn till fastighetens ålder och skick och som inte heller borde ha upptäckts vid undersökning av fastigheten. Ett dolt fel är i princip inte heller känt av säljaren, och kommer ofta som en kalldusch för båda parter.

Förekomsten av dolda fel som upptäcks efter överlåtelsen är inte helt ovanligt och därför finns det i huvudsak två sätt för en säljare att skydda sig. Det ena är att förhandla fram en heltäckande friskrivningsklausul med köparen, men det ger ofta ett mycket stort pristapp, vilket gör friskrivningsklausuler dyra. Den säljare som begär av köparen att köparen ska acceptera en friskrivningsklausul måste också vara beredd att gå ned rejält i pris. Man kan säga att friskrivningsklausuler kan kosta från 50.000 kronor och uppåt, vilket ofta är vad köparen kräver i rabatt för att medverka till att säljaren ska slippa sitt tioåriga ansvar för dolda fel.

Ett annat alternativ som blir allt vanligare är att säljaren tecknar en försäkring, varigenom ett försäkringsbolag tar på sig säljarens ersättningsskyldighet. Detta ger också ett mervärde i form av att köparen har en part med goda finanser, att rikta sina skadeståndsanspråk emot. Det är inte alltid som säljaren har ekonomi att betala köparens skada, fastän han är skyldig. Dödsbon upplöses efter att arvsskiftet är klart, och då finns heller ingen part för köparen att framföra sitt krav emot. I dessa fall ger en försäkring ett klart mervärde till köparen. Dessutom får arvingarna oftast ut ett bättre pris för en besiktad och försäkrad fastighet.
Premien för en säljarförsäkring ligger kring 5.000 kronor. Mycket väl använda pengar tycker allt fler säljare.
Läs mer om våra besiktningar och säljarförsäkring Här>

Är det prisras på bostadsmarknaden? De som är ute efter en bostad i Stockholmsområdet är nog inte beredda att hålla med om detta. Priserna för bostadsrätter och villor inom Stockholmsområdet är inte låga. Statistiken visar visserligen att prisökningen på villor bromsat in, men att de inte sjunkit. Under perioden augusti till oktober 2007 var villapriserna i Stockholms stad på i snitt 36 484.- kronor per kvadratmeter. För länet som helhet ligger siffran på 29 545.- kronor, inget reapris direkt.

För bostadsrätter ser siffrorna dock vikande ut, under samma period som ovan var för länet som helhet priserna på bostadsrätter 33 563.- kronor. I Stockholms stad låg kvadratmetern i snitt på 43 275.- kronor.

Bostadsskribenter och journalister bosatta i Stockholms innerstad kan dock uppleva en kris när deras bostadsrätt på 80 kvadratmeter sjunkit från ca 5 miljoner kronor för drygt ett år sedan, till ca 3,5 miljoner idag. Det är mer av en personlig kris än en bostadskris dock. De som fick välbetalda jobb i början av högkonjunkturen, och därmed sökte sig in till City, har köpt sina lägenheter nu. I mitten av dagens högkonjunktur är det annan konsumtion som gäller, tydligen.
[statistik från mäklarstatistik.se]

Att anlita en byggledare för att utöva kontroll och tillsyn, kan bespara er stora kostnader, och sömnlösa nätter.
Läs Byggettans pressmeddelande nedan, och begrunda sedan vad som skulle ha kunnat hända om det gällde ditt husbygge…
- Ifall bygget blir stoppat och därmed försenat, var skall ni bo under tiden?
- Ifall er entreprenör blir skjuten, eller hamnar i klammeri med rättvisan, vem slutför då bygget?
- Har ni avtalat i kontraktet vad som händer ifall entreprenören blir föremål för rättsliga åtgärde?
- Har ni ett avtal som garanterar arbetarna ”drägliga” förhållanden, eller riskerar ni att få en husvagnsby på er tomt?
- Har ni ett kontrakt som föreskriver rätt kompetens på arbetarna?
- Föreskriver ert kontrakt att entreprenören betalar moms, löneskatter och arbetsgivaravgift, eller riskerar ni att få betala detta?

Byggledarna hjälper er med att skriva kontrakt och handla upp seriösa entreprenörer.
- Tänk på att ”ett hus blir aldrig bättre än vad som står i kontraktet…”

Pressmeddelande från Byggettan – Originalets webbadress finns här

Rena gangsterfilmen på bygget
Den litauiske byggchefen får poliseskort till arbetsplatsen. Hans anlitade ryska takläggare anser sig lurade på sin lön och plockar bilen full med verktyg, hotar bränna ner hans hus, hans bil och skjuta honom.

Nej, detta är inte intrigen till en gangsterfilm, utan dagens verklighet på en byggarbetsplats i det nya fina villaområdet i Lina i Södertälje. Och tyvärr är detta inte en enstaka händelse. Muntliga avtal som spårar ur samt slavliknande förhållande för arbetarna bli allt vanligare i Stockholmsområdet. Arbetsmiljöverket utfärdade omedelbart byggförbud för arbetsplatsen i Lina för två veckor sedan, men nu är man igång igen.

- Ska vi ha det så här på våra arbetsplatser? Nu har vi fått nog, detta tar alldeles för mycket tid för våra ombudsmän. Företagen tar inget ansvar och de betalar oftast ingen skatt, löntagarna har en dålig arbetsmiljö och villkor som är under all kritik. När vi i facket kopplas in för att byggjobbarna far illa tar de bara hit några nya som utnyttjas istället, säger Johan Lindholm, Byggettans ordförande.

Istället för att satsa mer på arbetsmiljön drar regeringen åt snaran för Arbetsmiljöverket, som får mindre medel och resurser. Det i sin tur drabbar den regionala skyddsombudsverksamheten, RSO. Och anslagen kommer att minska ännu mer. Byggettans ordförande är oroad:

- Var står vi sedan? Vem ska då bevaka hur farlig arbetsmiljö det är ute på byggena, hur många ska komma till skada när inte företagen tar något ansvar för arbetsmiljön?

Med anledning av Byggledarna Huskontroll ABs arbete att metodiskt förebygga vattenskador, vilket ingår i vår strategi att höja kvalitén på byggnadsprocessen och därmed minska underhåll och driftkostnader. Uppmärksammade DN vårt arbete med att förbättra våtrumskonstruktionerna så att de blir vattenskadesäkra. Främst är det kartonggipsskivor i våtrum som vi anser inte hör hemma i modernt byggande. Det är därför glädjande att Boverket vässat våtrumsreglerna och att vi därmed kan fasa ut gipset från badrummen. Tyvärr har ”de tre stora” aktörerna på svensk byggmarknad tolkat övergångstiden som att man kan köra på med gips i våtrum ”som vanligt”, ett år till. Detta bör man som beställare inte acceptera. Kräv att byggaren använder bättre alternativ! – de finns.

Vi anser det inte vara rimligt att använda gipsskivor för 15 kronor kvadratmetern, som underlag för kakel och klinker som ”på plats” kostar mellan 500-1200 kronor kvadratmetern. Det är ju inte keramiken som möglar av en fuktskada utan gipsskivan. Det finns utmärkta skivmaterial att använda i våtrum. Fibercementskivor skruvade på plåtreglar är ett sådant material. Byggkostnaden blir ca fem till tiotusen kronor högre i ett badrum, men det är betydligt tåligare mot fukt som förr eller senare slår igenom vid t.ex. en dåligt tätad skruvgenomföring eller liknande. SP har testat olika metoder och just ovan nämnda metod var i topp när det gäller motstånd mot mögelangrepp.

Bilden till vänster visar mögel på en gipsskiva. När fukten väl trängt in och blött pappen börjar cellulosalimmet mellan gips och papp mögla. Så småningom släpper keramikplattorna.
Att ”skarva” tätskiktet är inte tillåtet, så för att reparera skadan måste hela badrummet förses med nya väggskivor och kaklas om. Ett orimligt högt pris för skadan, med tanke på keramikens pris i förhållande till gipsskivan, som är orsaken till mögelskadan.

Ingressen ur DN’s artikel den 2006-06-15: ”Byggsverige börjar äntligen vakna.
Det konstaterar Arne Carlsson, besiktningsman och en av många som i branschen som sedan lång tid varit starkt kritisk till användadet av gips i badrum och andra våtutrymmen. ”De nya reglerna som börjar gälla första juli höjer ribban”, säger han.
LARMET OM ATT gipsväggar bakom badrumskakel fungerar som rena drivbänken för
mögelangrepp har tagit delar av Bygg-sverige på sängen. Det är i limmet och kartongpapperet runt gipsskivorna som mögelsvamparna växer och nu kommer både branschen själv och Boverket med nya byggnormer för vilka material som får användas i kaklade badrum.”
Läs hela artikeln här>