När det gäller fastighetsöverlåtelser styrs affären av juridiken i Jordabalken. En överlåtelsebesiktning bör alltså med vissa begränsningar matcha kraven i Jordabalken.

Rättspraxis ger vid handen att en Jordabalksbesiktning eller Överlåtelsebesiktning bör ha bäring på de lagregler som gäller för ansvar vid fastighetsöverlåtelser.
Vissa besiktningsföretag och aktörer har inte de intentionerna, och har därför kommit på egna namn som ”Försäkringsbesiktning”, ”Varudeklarerat” eller ”Trumfmärkt”.
I dessa fall är matchningen mot Jordabalken bristfällig, och köparen och säljaren kan hamna i en besvärlig sits ifall en tvist uppstår.

Vissa inskränkningar är tillåtna att göra i en överlåtelsebesiktning, så länge de redovisas i besiktningsvillkoren. Detta kan exempelvis vara sådant som går utanför byggnaderna, som ett enskildt avlopp. Men även sådant som inte är åtkomligt, en torpargrund utan lucka eller andra inbyggda delar. Normalt är till exempel att inga förstörande ingrepp görs, eller att man endast gör en byggnadsteknisk besiktning.
Besiktningsmannen utgår ifrån okulära indikationer, sådant som man kan se, lukta, känna eller dra slutsatser av.
Normalt innebär detta att köparen har en del saker som återstår på sin ”Undersökningsplikt” även fast man låtit göra en besiktning.

För att utöka besiktningen görs i vanligtvis fuktindikeringar och fuktmätningar. Ifall besiktningsmannen är utbildad på området så kan en okulär kontroll av El- och VA-installationen ingå. Dock provas inga funktioner eller maskiner vid en normal besiktning. Istället får säljaren svara på frågor ifall vitvaror, eldstäder och värmesystem fungerar.

Köparen kan genom ett luddigt formulerat besiktningsutlåtande i kombination med en försäkring vaggas in i tron att huset är i gott skick, och att eventuella fel ersätts via försäkringen.
Säljaren tycker besiktningen var bra eftersom inga allvarliga fel påtalades, och dessutom så är han ju i tron att han är skyddad emot ”dolda fel” via försäkringen.
Verkligheten är full med exempel där varken köpare eller säljare har glädje varken av besiktningen eller försäkringen.

Exempel ur verkligheten: På en fastighet gjordes en så kallad försäkringsbesiktning inför försäljningen. Fastighetsaffären görs upp och besiktningsutlåtandet bifogas som en del i kontraktet.
En försäkring tecknas för att ”skydda” säljaren och köparen. Ur de finstilta villkoren framgår att försäkringsbesiktningen främst är till för att kontrollera risker inom ramen för försäkringen - inte överlåtelsen!
Efter tillträdet finner köparen att duschrummet är fuktskadat. Flera plattor är lösa och en fuktmätning ger höga värden. Köparen känner sig lurad och framställer krav emot säljaren.
Säljaren anmäler skadan till försäkringsbolaget. Försäkringsbolaget tar på sig skadan. Köparen tar in offerter, och en byggfirma åtgärdar skadan. Försäkringsbolaget menar dock att man endast ersätter skadan på byggnadens konstruktion, och betalar ut ett mindre belopp, i princip bara för att byta golvspånskivorna och ett par reglar. Eftersom tätskiktet bröts behövde hela duschrummet göras om. Kostnaderna uppgår till över 200 000.- kronor. En juridisk tvist uppstår och så småningom förlikas parterna (tvisten löses utom domstol).
Säljaren fick betala 125 000.- kronor och resterande belopp fick köparen stå för. Ingen av parterna gick skadefria trots att man gjort en besiktning och tecknat en försäkring.

Hade man i ovanstående fall utfört en överlåtelsebesiktning så är chansen stor att man hade kunnat lyfta fram riskerna med duschrummet på ett konkret sätt, eller i alla fall påtala risken för en fuktskada då man antagligen hade upptäckt de lösa plattorna.
Vid en genomförd Överlåtelsebesiktning kan man efteråt lägga till en försäkring emot ”Dolda fel” ifall man önskar. Besiktningen utgår då ifrån parternas ansvar vid överlåtelsen, inte ifrån försäkringen.